최근 지인인 신혼부부가 “부부공동소유권 (tenancy by entirety)”으로 첫 집을 구매했습니다. 부부와 저녁식사를 하면서 부부의 집을 산 이야기는 자연스럽게 화제가 되었습니다. 부부가 서류에 사인하려고 하자 부동산 에이전트가 “부부공동소유권(tenancy by entirety)” 조항은 결혼 서약 만큼이나 강력한 계약조항이라며 결혼 서약 만큼 신중해야 한다며 농담을 했다고 합니다. “부부공동소유권 (tenancy by entirety)”를 비롯한 다양한 소유권의 형태는 그 날 저녁식사 주제가 되었습니다.
합유재산권 (Joint Tenancy) 이란, 두 명 이상의 사람들이 집을 함께 소유하는 형태로 부부간, 약혼자간, 부모자식간, 형제자매간에 많이 사용됩니다. 합유재산권의 경우, 생전에 자신의 지분에 대해서 소유권을 주장할 수 있고, 심지어 제 3자에게 팔거나 증여를 할 수 있습니다. 하지만, 함께 소유하고 있는 사람들 중에 한 명이 사망하게 되면 사망한 사람의 소유권은 나머지 공동 소유자들이 갖게 된다는 점 (“right of survivorship”)에 주의가 필요합니다. 소유하고 있는 사람들의 입장에서는 복잡한 상속 절차를 거치지 않고 상속이 가능하다는 장점 때문에 가족 간에 자주 사용됩니다. 하지만, 대부분의 주에서는 상속절차를 피할 수 있다는 점을 악용하는 것에 대한 우려로 “소유 형태를 합유재산권”으로 한다는 내용을 서류 상 명확히 하지 않으면 법적으로 유효하지 않도록 하고 있습니다.
부부공동소유권 (tenancy by entirety) 은 일반적으로 부부가 같이 집을 살 때 선택하는 소유 형태로 집에 부부가 함께 이름을 올리고 집에 대한 모든 권리 및 의무를 함께 갖는 형태를 의미합니다. 뉴욕을 비롯한 총 21개 주에서 허용하고 있는 형태로 부인이나 남편 중 한 쪽이 먼저 죽으면 소유권은 살아남은 쪽으로 자동 이전된다는 점(right of survivorship)에서 합유재산권과 동일합니다. 하지만, 합유재산권과 달리 부부공동소유권은 부부만이 가질 수 있는 소유권의 형태입니다. 부부공동소유권의 경우, 남편이나 부인은 가지고 있는 재산에 대해서 독자적인 권한을 행사할 수 없습니다. 즉, 남편이 자신이 원한다고 해서 자신의 지분을 부인의 동의 없이 다른 사람에게 팔거나 증여할 수 없습니다.
부부공동소유권의 장점으로 양도소득세의 면세한도가 남편이나 부인 어느 한 쪽이 소유했을 때보다 높다는 점과 부부공동소유 재산을 담보로 하여 빚을 얻고자 한다면 남편과 부인 모두의 동의가 필요하여 재산보호의 효과도 있다는 점이 자주 언급됩니다. 또한, 남편이나 부인 중 어느 한 쪽이 먼저 사망하게 되면 사망한 쪽의 소유권은 자동으로 생존한 쪽으로 넘어가며 상속절차는 따로 필요 없다는 간편함이 있습니다. 더구나, 부부공동소유권은 양쪽이 동의나 이혼을 통해 소유권의 형태를 바꾸지 않는다면 어느 한쪽이 독자적으로 소유권을 행사할 수 없어 결혼 재산의 보호가 가능합니다.
예를 들면, 부부공동소유로 집을 구매한 경우, 남편이 유언장에 자신의 집에 대한 소유권을 자식에게 물려준다고 하거나 자신의 부모님께 상속하고자 한다고 하더라도 유언장의 내용과는 상관없이 생존한 부인이 소유권을 갖게 됩니다. 혹은 주법에 따라 조금씩 차이는 있지만 남편이 부인의 동의 없이 독자적으로 부부공동소유권으로 구입한 집에 대해 담보를 걸고 대출을 받으려 하면 제약이 많거나 불가능한 경우가 많습니다.
공동재산권 (tenants in common)은 가장 일반적인 소유 형태로 2인 이상이 집을 소유하되 구입시 부담한 비용만큼의 소유권만을 가지는 형태로 자신의 소유 지분에 대해서는 자유롭게 매매, 양도가 가능하며 합유재산권이나 부부공동소유권과 달리 사망 시 사망한 사람의 지분은 사망자의 상속권자에게 상속 절차에 따라 상속됩니다.
집과 같은 부동산의 구매는 재산적 가치가 큰 만큼 신중하게 결정을 해야 합니다. 특히, 여러 명이 공동 소유로 부동산을 구매하는 경우, 구매 시 결정한 소유권의 형태가 차후 많은 결정을 좌우하므로 각 소유권의 형태에 대해 정확히 이해하고 신중한 결정을 하는 것이 중요합니다.
부동산 소유권 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 [email protected] 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.
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