부동산에 관련된 법이라고 하면 흔히 부동산 매매에 관련된 내용만 생각하시는 분들이 많습니다. 부동산 관련 법 중에 중요한 분야면서 생각보다 많은 고객들이 문의하시지만 일반적으로 잘 알려져 있지 않은 분야가 바로 지대설정법 (zoning) 관련 분야입니다. 아무래도 미국에 거주하시다 보니 지대 설정법이라는 단어보다는 “Zoning”이라는 말이 친숙하실 것 같아 본 컬럼에서는 Zoning라는 단어를 그대로 쓰도록 하겠습니다.
거주 용도로 지정된 지역에 재산 가치 상승을 위해 상가를 짓고자 한다거나 건물 높이나 구조의 변경을 하고자 하는 경우, 지역의 Zoning관련 규정에 부합하지 않으면 법적으로 제약을 받게 됩니다. Zoning관련 문의를 하시는 분들 중 대다수는 문제 발생 전에는 zoning이라는 것이 있는지도 몰랐다고들 말씀하십니다. 하지만, 개조 공사 허가(permit)를 요청했다가 거절된다든지 건물의 용도 변경을 하려고 했다가 제제를 받고 나서야 zoning에 대해 알게 되는 경우가 대부분입니다. 하지만, 막상 해결하려고 하면 시간이 많이 걸리고 카운티마다 다른 기준과 절차가 적용되는데다가 상권 사이의 알력이나 지역 주민간 이익 충돌 등 정치적 측면까지 영향을 받기 때문에 간단하지 않은 분야입니다.
Zoning은 해당 지역의 Municipal Land Use Law에 따라 결정됩니다. 지정되어 있는 지대 용도의 변경을 원할 때에는 지대 변경 심의 절차를 거치게 되는데 이러한 절차는 각 지역의 Zoning Board가 관장합니다. Zoning Board는 한 달에 한 번 정도 정기적으로 회의를 하게 되며 변경을 원하는 신청자는 이 Board에 지대 변경 심의 신청서를 제출하여 심사를 받습니다.
신청서에는 왜 기존 zoning에 대한 변경이 필요한지, 어떤 식으로 변경하기를 원하는지부터 시작하여 공사를 한다면 공사 계획에 대한 세부내용과 zoning변경이 이웃에 피해를 주지 않을 것이라는 설득력 있는 서류들이 포함되어야 합니다. 또한, 포함되는 지도의 축척이나 포함되어야 하는 내용들이 법적으로 세세하게 정해져 있어서 신청서 준비 시 이러한 내용에 대한 확인도 필요합니다. 변호사 없이 개인 자격으로 신청을 하는 경우, 이러한 서류들이 조건에 맞지 않거나 Board를 설득할 만큼의 충분한 내용이 포함되지 않아 신청이 거절되는 경우가 태반입니다. 거절된 신청 건들은 모두 기록으로 남으며 매 신청마다 들어가는 비용도 만만치 않아서 일반적으로 변호사들이나 심사위원들은 재신청 보다는 한번에 승인될 수 있도록 준비하는 것을 권합니다.
신청서가 접수되면 Board는 우선 신청서가 법적으로 필요한 요건을 다 갖추었는지에 대한 심사를 합니다. 이러한 기본 심사는 카운티마다 다르지만 약 1달에서 2달 정도 걸립니다. 기본 조건이 갖추어 졌다고 판단되면 심의 날짜 (hearing date)가 정해집니다. 심의 날짜가 정해지면 신청자는 zoning변경에 따라 영향을 받을 수 있는 모든 사람들에게 심의 날짜와 심사 내용에 대해 통보를 해야 합니다.
심의 자체는 재판이나 여타 다른 법적 심의에 비해서는 자유로운 편이지만 Board를 설득을 할 의무와 증거 제시의 책임 (Burden of proof)은 Zoning변경을 신청한 신청자에게 있습니다. Board가 변경을 허용하기 위해서는 매우 높은 수준의 설득력을 요구합니다. 예를 들어, Zoning의 변경이 공익에 해를 끼쳐서는 안되며 전체 지역의 기존 Zoning설정 목적이나 구성에 의도하지 않은 영향을 주어서도 안됩니다. 따라서, 심의가 형식적인 면에서는 자유롭지만 재판 못지 않게 세심한 준비가 필요하다고 할 수 있습니다.
회사가 zoning변경을 신청할 때에는 대부분의 카운티에서 변호사 선임을 필수로 하고 있습니다. 반면, 개인이 하는 경우에는 카운티에서 변호사 선임을 필수로 하고 있지는 않지만 변경 자체가 쉽지 않고 절차가 복잡하여 선임을 권장하고 있습니다.
Zoning 문제가 발생했을 때 많은 경우 이미 많은 비용 지출이 발생하였거나 공사 관련 계약을 이미 맺어 계약 파기에 따른 경제적 피해를 보시는 분들이 많습니다. 따라서, 자신이 소유한 땅이라도 공사를 하기 전에 zoning 규정을 살펴보고 미리 해결하는 지혜가 필요합니다.
Zoning관련 문의사항이 있으시면 언제든 [email protected]으로 문의해 주시기 바랍니다. 다음 컬럼에 반영토록 하겠습니다.
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