모기지로 집을 구매한 집주인이 모기지를 지불하지 못하여 채무불이행(default)상태가 오래 지속이 되면 채권자인 은행은 집을 차압하여 매매를 하고자 할 것입니다. 하지만, 차압(foreclosure)은 신용 점수에 치명적인 영향을 주고 채권자인 은행은 집 매매에서 이윤을 남기는 것 보다는 모기지 금액만 회수하면 되기 때문에 집이 낮은 가격에 팔릴 수 있습니다. 또한, 차압 기록이 남아 있으면 집주인의 경제 상태가 좋아지더라도 일정 기간 동안 집 구매를 위한 대출에서 제한을 받는다는 단점이 있습니다. 따라서, 많은 집주인들이 은행과 협의하여 차압 대신 숏세일을 시도합니다.

예전에는 “숏세일”이라는 이름과는 달리 매매 과정에 시간이 너무 많이 걸려 어려움이 있었습니다. 시간이 많이 걸리는 이유 중에 하나는 판매 가격 협상에 걸리는 시간 뿐만 아니라 은행의 승인기간이 오래 걸렸기 때문입니다. 하지만, 최근 금융위기 이후 은행의 승인 기간이 단축되면서 이전에 2년 가까이 걸리던 숏세일 평균 처리 기간이 최근에는 308일로 줄어들었습니다.

숏세일이 장점만 있는 것은 아닙니다. 숏세일의 기간이 단축되었다 하더라도 시간이 걸리는 것이 사실이므로 경제적으로 압박감을 느끼는 집주인 입장에서는 부담스러울 수 있습니다. 일부 집 주인은 판매 금액보다 신용 점수에 가능하면 적게 영향을 주기 위해 숏세일을 택하고 빨리 팔기 위해 지나치게 낮은 가격으로 집을 내놓기도 합니다. 하지만, 이 경우에는 은행에서 승인을 하지 않는다는 점도 고려해야 합니다.

숏세일로 집을 구매하는 분들은 더욱 주의가 필요합니다. 숏세일로 집을 내놓는 집주인은 경제적인 상황이 안 좋기 때문에 낮은 가격으로 내 놓는다는 장점이 있지만 동시에 모기지 외에도 집을 담보 대출을 받았을 가능성이 높습니다. 집을 담보로 한 대출이 많은 경우, 숏세일의 진행은 매우 늦어지고 모든 과정을 성공적으로 끝났다고 생각했더라도 마지막에 은행에서 승인을 하지 않아 거래 자체가 취소되는 경우들도 있습니다. 또한, 숏세일의 경우 주택에 대한 수리나 보수 없이 그대로 매매가 이루어지기 때문에 섣부르게 매물을 산 구매자는 차후에 수리비로 더 많은 비용을 지불해야 하는 경우도 있습니다. 따라서, 숏세일로 나온 매물이 문제점은 없는지 더욱 유심히 살펴보아야 합니다.

숏세일을 고려하고 계신다면, 오바마 정부가 내 놓은 주택시장 구제 방안인 HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives)를 고려해보시기를 권합니다. 해당 프로그램은 숏세일의 단계마다 날짜 제한을 두어 숏세일 자체의 처리 기간을 단축시키고 이사지원비용을 받을 수도 있습니다. 물론, 프로그램의 혜택을 받으려면 주택을 구매한지 12개월 이상이 지났어야 하며 은행 모기지를 받은 시기나 금액에 제한 조건들이 있어 자신이 해당이 되는지 우선 확인해보아야 합니다. 해당 프로그램은 2015년 12월 31일까지 가능합니다.

숏세일은 판매자, 구매자, 부동산 중계인, 변호사, 은행 등 매매에 관련된 모든 사람들의 각별한 유의가 필요합니다. 따라서 구매자도 숏세일에 대한 이해가 필요하고 부동산 중계인과 변호사는 판매자가 원활하게 매매를 완료할 수 있도록, 예상치 않은 은행 승인 거부 등의 상황에 구매자가 피해를 입지 않도록 세심히 배려해야 합니다. 숏세일 관련 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 [email protected]으로 문의해주세요. 다음 컬럼에 반영하겠습니다.