안녕하세요 송동호 변호사입니다. 대학교의 여러 과정 중 각 과목의 가장 기초가 되는 입문 수업을 ‘정치학 101’, ‘경제학 101’ 등 같이101수업으로 부르곤 합니다. 오늘 칼럼에서는 뉴저지주 주거건물의 건물주께서 알아두면 도움이 되는 내용들로 ‘뉴저지 건물주-세입자 101’을 함께 하겠습니다.
임대 계약시 건물주는 혹시 모를 임대료 체납이나 재산 피해 등을 보호하기 위해 보증금 (“Security Deposit”)을 받습니다. 이 때 건물주로서는 보증금의 금액이 높을 수록 더 보호가 되므로 가능한 높은 금액의 보증금을 요구하면 좋을 것입니다. 그러므로 법적으로 허락된 기준을 아는 것이 중요합니다. 현재 뉴저지주에서는, 임대 보증금 법 (“Rent Security Deposit Act”)에 의해, 1달 임대비의 1.5배의 금액까지 보증금을 받도록 허락합니다.
즉, 임대하는 3-bedroom single family house의 1개월 임대료가 $ 3,000.00 이라면, 건물주는 $ 4,500.00의 보증금을 요구할 수 있는 것입니다. 저희 로펌에서 건물주-세입자 분쟁을 진행하다보면 이 ‘1.5배’ 제한에 대한 우회책으로 ‘애완동물 보증금’ 또는 ‘가구 보증금’ 등을 만들어 더 많은 액수를 요구한 임대계약서들을 종종 접하곤 합니다. 예를 들어, 위와 같은 상황에서, $ 4,500.00의 보증금을 받은 후, 애완동물 보증금으로 $ 2,000를 추가로 받는 것입니다. 이는 뉴저지 임대 보증금 법에 위배된다는 판례가 있으니 주의하시는 것이 좋겠습니다.
그럼 받은 보증금을 어떻게 관리할 수 있는지 알아보겠습니다. 이 보증금은 건물주를 보호하기 위한 매체이지만, 실제로 세입자의 소유입니다. 그렇기에 건물주는 이 보증금을 임대기간 동안 사용할 수 없고, 별개의 은행 계좌(이자가 붙는)에 보관해 놓아야 합니다. 그리고 그 은행계좌에 대한 정보를 세입자에게 30일이내에 보내주고, 매 년 이에 대한 통지를 하도록 되어있는 것도 기억하시면 도움이 될 것 같습니다.
종종 임대료가 체납되었을 때 세입자가 보증금에서 대체해달라는 요구를 할 경우가 있습니다. 그래서 울며겨자먹기로 퇴거소송도 진행하지 못하고 보증금으로 대체해주어야만 한다고 생각하는 분들도 많이 뵈었습니다. 하지만, 건물주가 임대 보증금 법을 잘 지켰을 때, 밀린 임대료를 보증금에서 제할 의무는 없으며, 1개월이 체납되었어도 퇴거 소송 진행은 가능합니다.
집주인으로서 무엇보다 중요한 것은 세입자의 이사 후 30일내에, 임대했던 집의 상태를 점검해서, 남은 보증금이나, 보증금에 대한 항목별 공제 편지를 보내는 것입니다. 만약, 이를 확실히 하지 않을 경우 보증금액 2배에 해당하는 책임/불이익이 있을 수 있으므로 꼭 필요한 절차입니다.
여러 임대계약 분쟁의 중요한 부분 중 하나인 뉴저지 임대 보증금법을 건물주-세입자 101 시리즈의 처음 주제로 다루어보았습니다. 대부분의 주거임대계약에 적용되는 이 법은, 건물주가 거주하고 임대하는 유닛이 2개 이하인 상황은 제외됩니다. 예를 들어 듀플렉스의 한 유닛에는 집주인 가족이 거주하고, 다른 유닛에는 세입자가 살 경우 보증금을 별도로 이자가 붙는 계좌에 넣어 통지를 해주지 않아도 되는 것입니다. 특정 경우에는 이 법이 적용되기도 하므로 전문 변호사와 의논하시는 것이 좋겠습니다.
다음 시간에는 다른 유용한 내용을 가지고 건물주-세입자 101시리즈로 찾아뵙겠습니다.
건물주-세입자법 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 [email protected]로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.
?????? ???????
????? : 변호사
최근 가입멤버
송변호사 컬럼